O czym należy pamiętać, wynajmując mieszkanie „na pokoje"?

Jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania w Gdańsku, Warszawie lub innym dużym mieście, gdzie znajdziemy rozbudowaną sieć uniwersytetów oraz uczelni to wynajem na pokoje zdaje się doskonałym rozwiązaniem. Przyjezdni studenci potrzebują lokum do życia, nauki i odpoczynku. Miejsc w akademikach jest za mało, więc pozostaje im wynajem mieszkania. Nie każdy przyjeżdża do nowego miasta ze znajomymi i nie każdy dysponuje gotówką, która pozwoli wynająć mu kawalerkę. W takiej sytuacji opcją są pokoje lub miejsce w pokoju. Jest to rozwiązanie tańsze, ale nadal pozwala zachować większą prywatność. Jak z perspektywy wynajmującego wygląda tego typu rodzaj wynajmu?

Czy wynajem na pokoje to opcja dla każdego inwestora?

Bez względu na to, czy jesteśmy właścicielami mieszkania w Gdyni czy też mieszkania na osiedlu Rumia, wynajmowanie na pokoje jest znacznie bardziej opłacalne niż wynajem całego lokum. Każdy pokój poniekąd traktujemy jak oddzielne mieszkanie, więc koszt całości zawsze będzie wyższy. Z drugiej strony musimy liczyć się z tym, że jako wynajmującemu przybędzie nam obowiązków. Z czym trzeba się liczyć?

• liczba pokoi i rozkład mieszkania – warto mieć na uwadze, że nie każde mieszkanie nadaje się do wynajmu na pokoje. Najbardziej opłacalne będzie wynajmowanie w ten sposób lokalu z minimum trzema pokojami i koniecznie musi być to mieszkanie w pełni rozkładowe.
• lokalizacja mieszkania – największym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania w okolicy uczelni lub z dobrym dojazdem do centrum. Jednak nawet jeśli nasza nieruchomość znajduje się z odległości od uniwersytetu, ale jest np. w pobliżu ciekawej atrakcji turystycznej lub nad morzem wtedy dobrą opcją będzie wynajem na pokoje, ale w wersji dla turystów.
• wyposażenie mieszkania – każdy pokój powinien zawierać odpowiednie umeblowanie. W przypadku studentów wystarczy standard średni. Niezbędne będą łóżka, biurka i szafy tak, aby każdy czuł się komfortowo oraz swobodnie. Części wspólne warto doposażyć w czajnik elektryczny, odkurzacz, pełną zastawę stołową, suszarkę na pranie, żelazko i deskę do prasowania. W przypadku wynajmu dla turystów możemy postawić na wyższy standard i więcej udogodnień.

Zasady wynajmu na pokoje

Wynajmując mieszkanie na pokoje warto kierować się ogólnymi zasadami, które mają wpływ na komfort mieszkania i pewność, że zawsze znajdziemy najemców chętnych zamieszkać w naszym lokalu. Zwykle największym zainteresowaniem cieszą się pokoje 1-osobowe, dlatego najlepszym rozwiązaniem będzie wydzielenie jak najwięcej jedynek o metrażu ok. 8-12 m². Jeśli mamy większe pokoje, to możemy pokusić się o wynajem ich jako lokum dwuosobowego. Łazienka powinna przypadać na maksymalnie 4-5 najemców. Wszystkie pokoje muszą być wyposażone w zabudowane drzwi z możliwością zamykania na klucz. Mieszkanie powinno mieć stały dostęp do Internetu i pralkę. W przypadku planowanego zakupu mieszkania pod wynajem na pokoje warto od razu sprawdzić możliwość wydzielenia odpowiednich pomieszczeń. Przeglądajmy oferty i dopytujmy, czy deweloper z Gdyni, Warszawy czy Wrocławia ma dostępne nieruchomości o dogodnym rozkładzie.

Większe zaangażowanie właściciela

Rozwiązanie, jakim jest wynajem na pokoje, wymaga znacznie większego zaangażowania właściciela nieruchomości. Więcej czasu zajmuje szukanie 3 lub 4 lokatorów niż wynajęcie mieszkania jednej grupie. Mieszkanie trzypokojowe to konieczność przygotowania trzech umów najmu, stworzenie trzech protokołów zdawczo-odbiorczych oraz trudniejsze w przygotowaniu rozliczenie lokatorów. Potencjalnym wyzwaniem będzie większa rotacja w mieszkaniu, a co za tym idzie – szybsze zużycie poszczególnych elementów wyposażenia. To z kolei może oznaczać większe nakłady remontowe. Musimy też przygotować się na to, że każdy z lokatorów będzie kontaktował się w różnych kwestiach, typu rachunki czy usterki. Powinniśmy przygotować się na ewentualne konflikty i spory. Dlatego istotne jest przeprowadzenie odpowiedniej selekcji, która pozwoli znaleźć uczciwych, wypłacalnych i niesprawiających problemów lokatorów. Równie istotne jest podpisanie umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego oraz pobranie kaucji.

Kwestie finansowe

Zawarcie kilku umów najmu zapewni nam dywersyfikację inwestycji w wynajem. Nawet jeśli jeden lokator wypowie umowę, pozostali wciąż zapewniają nam źródło dochodu. Wszelkie niedogodności związane z wynajmem na pokoje z pewnością rekompensuje zysk. Przeciętny czynsz za pokój (zwłaszcza z balkonem) wynosi około 1100 - 1200 zł. Przy 4-pokojowym mieszkaniu otrzymamy prawie 5000 zł. Za wynajem takiego samego mieszkania w tradycyjny sposób zyskamy ok. 3500 zł. Zarobek może być wyższy o 20-30%, a nawet o 50%! Przy umiejętnym zarządzaniu nieruchomościami, jesteśmy w stanie zagwarantować sobie jedynie 2-3 tygodniowy przestój w wynajmie.