Strona główna Blog Czym jest umowa deweloperska? Jak wygląda umowa z deweloperem? Wyjaśniamy!
Umowa deweloperska
10.03.2020

Czym jest umowa deweloperska? Jak wygląda umowa z deweloperem? Wyjaśniamy!

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z podpisaniem stosownych dokumentów. Umowa deweloperska ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron, dlatego bardzo ważne jest zawarcie w niej wszystkich warunków transakcji. Warto wiedzieć, jaki jest koszt umowy deweloperskiej i czym różni się ona od umowy przedwstępnej.

Inwestor, który decyduje się na zakup mieszkania, musi podjąć wiele decyzji. Pierwszym krokiem jest znalezienie odpowiedniego sprzedawcy. W poszukiwaniu sprawdzonego dewelopera mogą pomóc polecenia – prywatne lub internetowe. Wystarczy wyszukać w Internecie odpowiednie hasła, np. deweloper z Gdyni i przeczytać opinie, udać się na miejsce wcześniejszych inwestycji czy po prostu spotkać się z przedstawicielem firmy. Po dokonaniu wyboru mieszkania w Gdyni lub innej lokalizacji przychodzi czas, kiedy na stole pojawia się umowa. Podstawowymi rodzajami dokumentów, z którymi możesz się spotkać, są umowa deweloperska i umowa przedwstępna. Każda z nich znajduje zastosowanie w nieco innym przypadku, dlatego warto poznać różnicę między nimi oraz dowiedzieć się, czym charakteryzuje się dany dokument. Umowy mogą mieć kilka form, dlatego dobrym rozwiązaniem jest zapoznanie się wcześniej ze stosowanymi pojęciami.

Umowa z deweloperem – przedwstępna czy deweloperska?

Często te dwa określenia stosowane są wymiennie. Jest to błędem, ponieważ obydwa dokumenty mają inne znaczenie. Umowa deweloperska i umowa przedwstępna dotyczą zakupu lokalu, jednak są stosowane w odmiennych sytuacjach. Umowę przedwstępną podpisuje się, kiedy lokal został oddany w użytkowanie i w niedługim czasie nastąpi podpisanie dokumentu przeniesienia praw własności. Natomiast umowa deweloperska dotyczy nieruchomości w trakcie inwestycji. Znaczną różnicą pomiędzy tymi dokumentami jest fakt, że umowa z deweloperem nie tylko prowadzi w przyszłości do zawarcia umowy końcowej, ale także nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania mieszkania w Gdańsku lub innym mieście. Co istotne, umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dzięki temu, kupujący otrzymuje ochronę w razie problemów finansowych dewelopera.

Umowa deweloperska – podstawowe informacje

Umowa deweloperska to dokument, który zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności danej nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za poniesienie określonych kosztów. Warto pamiętać, że nie jest to umowa, która w momencie podpisania ustanawia kupującego właścicielem mieszkania lub domu. Jest to jedynie dokument, który zobowiązuje sprzedającego do zrobienia tego w przyszłości.

Podstawową różnicą między umową deweloperską i umową przedwstępną jest to, że umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających. W uproszczeniu: oznacza to, że nie czyni ona właścicielem mieszkania osoby, która zawarła ją z deweloperem. Podpisywanie takich dokumentów jest jednak istotne, szczególnie z punktu widzenia kupującego. Pozwala zapewnić sobie ochronę i daje pewność, że wybrany lokal, po spełnieniu warunków określonych w umowie, trafi w Twoje ręce.

Elementy, które muszą znaleźć się w takim dokumencie, są dokładnie regulowane stosowną ustawą. Brak któregoś z nich skutkuje nieważnością ustaleń. Obie strony mogą wprowadzać dodatkowe zapisy i ustalenia, pod warunkiem, że nie będą sprzeczne z zasadami obowiązującymi w przypadku tego typu dokumentów. Umowa deweloperska musi zostać obowiązkowo zawarta przed notariuszem i ma formę aktu notarialnego.

Umowa deweloperska – koszt

Jaki jest koszt umowy deweloperskiej, jeśli jej podpisanie wymaga obecności notariusza? Przede wszystkim należy pamiętać, że jest to zabezpieczenie dla nabywcy mieszkania. Akt notarialny pozwala zawrzeć umowę przyrzeczoną, kiedy tymczasem zwykła umowa daje jedynie prawo do roszczeń o odszkodowanie. Oprócz opłaty notarialnej, która zależy od lokalizacji i konkretnego biura notarialnego, trzeba jeszcze opłacić podatek VAT i opłaty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (stała kwota, bez względu na wartość lokalu). Jeśli interesują Cię mieszkania na osiedlu w Rumii czy w Gdańsku to najlepiej skorzystać z usług notariusza z Trójmiasta. W przypadku gdy zawarta zostaje umowa deweloperska, koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej to 200 zł, tyle samo kosztuje wpis do hipoteki.

Opłata za podpisania umowy deweloperskiej w obecności notariusza jest dzielona po równo między nabywcę oraz sprzedającego. Najwyższym kosztem podczas podpisywaniu takiego dokumentu jest wynagrodzenie dla urzędnika, czyli taksa notarialna. Jest ona zależna od wartości nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy. Koszty te są ustalane procentowo, a ich dokładny wymiar określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Osoba, która nie ma na co dzień doświadczenia w podpisywaniu umów czy dużych inwestycji, powinna skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w tego typu dokumentach. Umowa deweloperska i umowa przedwstępna mogą zawierać niejednoznaczne zapisy, które dla laika mogą wydawać się niezrozumiałe. Jeśli zostaną one błędnie zinterpretowane, konsekwencje poniesie nabywca. Dlatego warto skorzystać z porady profesjonalisty, który wskaże ewentualne nieścisłości. Dzięki temu zyskasz pewność, że dokument, który podpisujesz jest w pełni zgody z Twoimi interesami. Prawnik sprawdzi także, czy umowa deweloperska nie zawiera niedozwolonych zapisów.  

W dokumencie muszą znaleźć się ogólne informacje o inwestycji, wszelkie parametry lokalu – jego metraż, ilość pomieszczeń, stan techniczny, a przede wszystkim, standard wykończenia. To bardzo ważne, ponieważ na podstawie zapisów, które zawiera umowa z deweloperem, sporządzany będzie w przyszłości protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Istotnym zapisem jest również ten o odstąpieniu od umowy i nieponoszeniu z tego tytułu żadnych kosztów. Dobrze spisana umowa deweloperska to nie tylko zabezpieczenie przed dokonaniem nietrafionego zakupu, ale także wsparcie na późniejszym etapie inwestycji. Dlatego tak ważne jest umieszczenie w niej zapisów chroniących interesy nabywcy, a jednocześnie zrozumienie wszelkich niuansów prawnych.

Umowa przedwstępna – jaką pełni funkcję

Niektórzy błędnie uważają, że każda umowa zawierana z deweloperem pełni taką samą funkcję. Warto jednak pamiętać, że umowa deweloperska i umowa przedwstępna to dwie różne rzeczy, a każda z nich ma określoną rolę w procedurze zakupu nieruchomości. W rozumieniu ogólnym, umowa przedwstępna to taki akt, który zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości innej, konkretnej umowy, nazywanej przyrzeczoną. Aby dokument przedwstępny przyniósł zamierzony skutek, należy w nim określić istotne postanowienia umowy docelowej. Warto pamiętać, że wszystkie informacje, które znajdą się w umowie przedwstępnej muszą zostać sformułowane we właściwy sposób. Nie może ona zobowiązywać stron do zawarcia porozumienia, które byłoby niezgodne z prawem lub byłoby nieważne (w świetle zapisów kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest bardzo często wykorzystywana w obrocie nieruchomościami. Jej zadaniem jest ochrona interesów obu stron, jednak znacznie większą korzyść takie zapisy przynoszą nabywcy mieszkania lub domu. Umowa przedwstępna i umowa deweloperska służą przede wszystkim zapewnieniu kupującemu bezpieczeństwa i stanowią ochronę w przypadku nieuczciwych praktyk dewelopera. Jeśli zdecydujesz się zawrzeć takie porozumienie, wzmianka o tym znajdzie się w księgach wieczystych nieruchomości, której zapis dotyczy.

Istotna rola terminów w umowie przedwstępnej

Jednym z ważnych zapisów, które mogą znaleźć się w umowie przedwstępnej jest termin zawarcia docelowego porozumienia. Mimo iż przepisy prawa nie narzucają konieczności umieszczenia w treści takiej umowy konkretnego terminu sporządzenia dokumentu docelowego, to warto go uwzględnić. Jeśli planujesz zakup mieszkania, to z pewnością informacja, o tym, kiedy będziesz mógł zostać pełnoprawnym właścicielem nieruchomości jest dla Ciebie istotna. Dlatego zawarcie precyzyjnego zapisu o dacie umowy przyrzeczonej powinno być dla Ciebie koniecznością.

Jeśli taka informacja nie zostanie zamieszczona w umowie przedwstępnej, to termin podpisania umowy przyrzeczonej może określić strona, która wyrazi takie żądanie. Umowa przyrzeczona może zostać podpisana w dowolnym terminie od podpisania umowy przedwstępnej, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę. Jeśli jednak upłynie rok od podpisania pierwszego z dokumentów, bez ustalenia daty, domaganie się zrealizowania postanowień może być nieskuteczne.

Dlatego podpisując umowę z deweloperem, zwróć uwagę na to, czy terminy zostały precyzyjnie ustalone. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, możesz skonsultować je ze specjalistą w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Warto zawsze dbać o właściwe zabezpieczenie swoich interesów.

Podsumowując, umowa deweloperska i umowa przedwstępna to dwa różne dokumenty, które zawiera się w określonym celu. Warto zawsze skrupulatnie zapoznać się z tym, jakie zapisy zostały w nich zawarte. Rozsądnym rozwiązaniem jest przeznaczenie dodatkowej kwoty na sporządzenie dokumentów w formie aktu notarialnego i skorzystanie z konsultacji z doświadczonym prawnikiem. Pozwoli to uniknąć nieprzewidzianego stresu oraz uchroni przed przykrymi konsekwencjami, które mogą wynikać z niejasnych zapisów.

wstecz

Zobacz pozostałe Blog

30 marca 2021

Rodzina 2+2 – jaki metraż mieszkania będzie najlepszy?

Według statystyk najpowszechniejszym modelem rodziny w Polsce jest 2+2,...

26 marca 2021

Flip mieszkaniowy – czym jest i czy się opłaca?

Inwestycje w nieruchomości pozwalają zabezpieczyć swój kapitał, a także...

20 marca 2021

Mieszkanie na kredyt czy wynajem – co bardziej się opłaca?

Osoby poszukujące własnego miejsca do życia w pewnym momencie stają przed...

15 marca 2021

Bezpieczne mieszkanie w bloku – jakie systemy alarmowe i zabezpieczenia wybrać?

Pozostawianie mieszkania bez ochrony na czas nieobecności domowników stanowi...

15 marca 2021

Mieszkanie inwestycyjne – definicja

Wiele osób zastanawia się nad tym, jak najlepiej ulokować swój kapitał. Dużym...

10 marca 2021

Inwestowanie w mieszkania – jak robić to skutecznie?

Perspektywa osiągnięcia dwucyfrowej stopy zwrotu kusi potencjalnych inwestorów do...

09 marca 2021

7 EKO-rozwiązań w nowoczesnym budownictwie

Ekologiczny styl życia stał się nie tyle modny, co konieczny. Coraz więcej ludzi...

06 marca 2021

Czym powinno wyróżniać się mieszkanie przyjazne seniorom?

W branży mieszkaniowej od czasu do czasu pojawiają się głosy, że...

02 marca 2021

5 powodów, dla których warto zrezygnować z wynajmu na rzecz zakupu własnego mieszkania

Konieczność wniesienia przynajmniej 10% wkładu własnego do zakupu mieszkania na...

02 lutego 2021

5 powodów, dla których warto zdecydować się na zakup mieszkania w pobliżu natury

Mieszkanie w pobliżu zieleni wcale nie musi oznaczać ucieczki za miasto....

28 stycznia 2021

Osiedla przyjazne dzieciom – na co warto zwrócić uwagę?

Priorytety zmieniają się wraz z wiekiem i sytuacją rodzinną. To, co ma...

25 stycznia 2021

Firma w mieszkaniu – czy warto zdecydować się na to rozwiązanie?

Wiele osób, które zakładają działalność gospodarczą decyduje się zarejestrować ją...

  • 2006
  • 2007
  • 2008
  • 2009
  • 2010
  • 2011
  • 2012
  • 2013
  • 2014
  • 2015
  • 2016
  • 2017
  • 2018
  • 2019
  • 2020