Czym są tzw. gotowce inwestycyjne i czy warto w nie inwestować?

Branża inwestycyjna cały czas poszukuje nowych sposobów, które pozwalają skutecznie zarabiać. Jednym z takich rozwiązań są gotowce inwestycyjne. Wzbudzają one jednak wiele kontrowersji i wątpliwości. Czym są gotowce inwestycyjne i najważniejsze – czy warto decydować się na taką formę inwestycji?

Czym jest gotowiec inwestycyjny?

Zacznijmy od definicji tego zjawiska, które staje się coraz popularniejsze na rynku nieruchomości. Gotowiec inwestycyjny to nieruchomość, która została przygotowana do wynajmu. Jest to mieszkanie od razu gotowe do generowania dochodu pasywnego i zwykle na poziomie wyższym niż standardowe lokale. Dlaczego? Bo nieruchomość, która jest gotowcem, przygotowana jest w taki sposób, aby maksymalizować zyski i wykorzystać potencjał lokalizacji oraz wartość użytkową mieszkania. Przygotowanie to polega na zakupie mieszkania, a następnie wyremontowaniu go i podzieleniu na malutkie pokoje. Zazwyczaj kuchnię przenosi się na korytarz, dzięki czemu powstaje aneks z częścią jadalnianą. W mieszkaniu powstaje zatem 4-5 pokoi, w których mieści się tylko łóżko i biurko oraz komoda lub szafa. Do dyspozycji lokatorów jest jedna łazienka i toaleta. Tego typu inwestycje mają rację bytu w dużych miastach, które są ośrodkami akademickimi. Przykładowo w Trójmieście żyje kilkanaście tysięcy studentów, a miejsca w akademikach są mocno ograniczone. Pozostaje im wynajem mieszkania w Gdańsku lub okolicy. Gotowiec inwestycyjny jest doskonałą odpowiedzią na oczekiwania rynku.

Jak powstaje gotowiec inwestycyjny?

Gotowiec deweloperski powstaje w zasadzie podobnie jak nowe mieszkanie deweloperskie. Warto wiedzieć, że taka nieruchomość powinna być odpowiednio przygotowana. To szczególnie ważne dla inwestora, który jest zainteresowany zakupem takiego lokalu. Przede wszystkim w gotowcu deweloperskim ze względów bezpieczeństwa powinien być odcięty dostęp gazu. Bardzo istotna jest także instalacja elektryczna. Powinna ona zostać wymieniona, a ilość linii elektrycznych powinna być przemyślana na użytkowanie mieszkania przez nawet sześć osób jednocześnie. Ważnym aspektem jest również kuchnia, którą zwykle przenosi się do przedpokoju, aby zyskać o jeden lub dwa pokoje więcej. Należy mieć świadomość, że jest to zabieg niezgodny z przepisanymi przeciwpożarowymi. Według nich kuchnia musi mieć bezpośredni dostęp do okna. Warto zwrócić uwagę na tę kwestię i szukać nieruchomości, w której aneks kuchenny jest zlokalizowany przy oknie. W mieszkaniach sześciopokojowych dostawia się o jedną łazienkę więcej dla komfortu mieszkańców. Wszystkie te zabiegi mają na celu maksymalne wykorzystanie powierzchni na stworzenie jak największej liczby pokoi, co przekłada się na maksymalizację zysku z wynajmu.

Czy gotowiec inwestycyjny się opłaca?

Wyliczenie przy gotowcu inwestycyjnym jest proste: kiedy mieszkanie 2-3 pokojowe wynajmujemy w zależności od lokalizacji za 2500-3500 zł, to w przypadku gotowca każdy pokój to koszt ok. 800-1000 zł. Przy 5 pokojach daje nam to ok. 5000 zł. Różnica jest znacząca i widoczna gołym okiem. Musimy jednak mieć na uwadze, że cena takiej nieruchomości jest wyższa. Weźmy przykład mieszkania w Gdyni, które kosztuje ok. 450 do 500 tys. złotych. Jeśli zostanie ono przerobione na gotowca inwestycyjnego, jego cena wzrośnie do ok. 670 tys. zł. Oczywiście mieszkania na osiedlu Rumia czy w innej mniejszej miejscowości będą adekwatnie niższe, ale musimy liczyć się z tym, że nadal różnica ta będzie znacząca. Drugą kwestią jest wkład własny, który zwykle powinien wynieść 10%, jednak z uwagi na tak wysoką cenę mieszkania możemy się spodziewać, że bank zażyczy sobie  wkładu rzędu 30-40%. Dobrze jest mieć na uwadze tego typu kwestie, aby nie rozczarować się na etapie ubiegania się o kredyt.

Czy można kupić gotowiec inwestycyjny na kredyt hipoteczny?

Warto znać różne możliwości finansowania zakupu gotowca, w tym kwestię kredytu hipotecznego. Wbrew pozorom, udzielenie pożyczki nie jest takie oczywiste. Gotowiec inwestycyjny to nic innego jak klasyczne mieszkanie inwestycyjne, a takie w bankach spotyka się z automatyczną odmową. Jednym ze sposobów na przekonanie banku do udzielenia kredytu może być deklaracja, że zamierzamy przywrócić w mieszkaniu poprzedni stan i liczbę pokoi, ale nie daje to żadnej pewności, że decyzja będzie pozytywna.

Wyzwania kredytowe, które czekają na inwestora

• wkład własny – bank może oczekiwać wyższego wkładu niż standardowe 10%, ponieważ nie będzie w stanie wycenić mieszkania na poziomie nieruchomości w danym rynku,
• liczba kredytów hipotecznych – banki (nie wszystkie) akceptują maksymalnie cztery kredyty hipoteczne,
• nieruchomość inwestycyjna – banki nie akceptują w swojej polityce mieszkań zakupionych pod inwestycje.

Podsumowując temat gotowców inwestycyjnych, możemy stwierdzić, że sama inwestycja jest opłacalna i gwarantuje wysoką stopę zwrotu. Jednocześnie, jeśli chodzi o kredytowanie tego typu transakcji to jest to sprawa ryzykowna, bo nie mamy pewności, że znajdziemy bank, który udzieli nam w tej sytuacji pożyczki. Finansowanie kredytem gotowca inwestycyjnego nie jest niemożliwe, ale zwykle bywa bardzo trudne. Z tego powodu najczęściej na ten typ inwestowania decydują się osoby dysponujące wolną gotówką. Jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości w Trójmieście dowiedz się, który deweloper z Gdyni lub okolic oferuje tego typu rozwiązania.