Jak stworzyć dobrą umowę najmu? Poradnik dla inwestora

Wynajem mieszkania w Gdańsku czy każdym innym mieście powinien być odpowiednio udokumentowany. Zanim podpiszemy umowę najmu, warto wiedzieć, jakie opcje mamy do wyboru. Zgodnie z polskim prawem obowiązują dwa rodzaje najmu lokali mieszkalnych uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów:

• najem zwykły,
• najem okazjonalny.

Czym się różnią? W dużym skrócie: najem zwykły bardziej zabezpiecza lokatora, a okazjonalny –   wynajmującego.

Umowa najmu zwykłego a okazjonalnego – co je różni?

Umowę zwykłą zawiera się na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania w Gdyni lub innym mieście i planujemy je wynająć na dłużej niż rok, umowa powinna być spisana na piśmie. Gdy tego nie dopilnujemy, automatycznie uznaje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony. W takim przypadku na właścicielu ciążą rygorystyczne przepisy ograniczające m.in. możliwość podwyżki czynszu i wypowiedzenia umowy. Może to oznaczać problem z eksmisją najemcy po wypowiedzeniu albo wygaśnięciu ustaleń.

Natomiast umowa najmu okazjonalnego dotyczy tylko mieszkań prywatnych  i zawiera się ją na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Dokument musi być zawarty w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Jednym z warunków umowy jest zgłoszenie jej do urzędu skarbowego, a tym samym odprowadzanie należnego podatku. Nie dopełnienie tego wymogu utrudnia skorzystanie ze skróconej procedury eksmisyjnej. Umowa najmu okazjonalnego daje większą elastyczność w kształtowaniu zapisów dotyczących praw i obowiązków obu stron.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Bez względu na to, czy chodzi o wynajem kameralnego mieszkania na osiedlu Rumia, apartamentu w stolicy czy kawalerki w niewielkiej miejscowości zawsze warto sporządzić i podpisać umowę. To zabezpieczenie naszych interesów i spokojna głowa, nawet w razie ewentualnych kłopotów z lokatorami.

W dobrej umowie najmu znajduje się:

• data zawarcia umowy,
• strony umowy (dokładne dane osobowe najemcy i wynajmującego, czyli:  imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres, pod którym są zameldowani lub pod którym przebywają),
• opis przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego lokalu (położenie, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń). Warto dokładnie opisać meble, AGD czy sprzęt elektroniczny oraz ich stan na dzień wynajmu,

• okres, na jaki zawarto umowę,
• wysokość czynszu i ewentualnych innych opłat (rachunki, garaż, internet) oraz termin i forma płatności,
• data wydania lokalu najemcy do korzystania,
• zapewnienie najemcy, że będzie utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w należytym stanie, a po zakończeniu umowy najmu odda wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym,
• zapewnienie najemcy, że lokal będzie wykorzystywał wyłącznie do celów mieszkaniowych,
• możliwości wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia,
• wysokość kaucji oraz termin jej wpłaty oraz późniejszego zwrotu. Dobrze jest dodać informację o potrąceniu z kaucji w razie ewentualnych szkód.

Jeśli chodzi o kaucję, to w przypadku najmu okazjonalnego nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Dla najmu zwykłego jest to 12-krotność. W praktyce  pobiera się kaucję w wysokości jedno- lub maksymalnie dwumiesięcznego czynszu. Kaucję należy zwrócić najemcy (uwzględniając ewentualne potrącenia) w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego – wymagane załączniki

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć odpowiednie dokumenty dodatkowe. To trzy istotne oświadczenia od najemcy i właściciela lokalu:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu o tej treści, opatrzonym urzędowo potwierdzonym podpisem właściciela,
• oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w wyżej opisanym oświadczeniu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w tym lokalu. Warto wiedzieć! Wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia podpisu pod takim oświadczeniem.

Gdyby najemca nie mógł zamieszkać w lokalu wskazanym w oświadczeniu, np. w wyniku sprzedaży nieruchomości innej osobie, ma on obowiązek w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w wypadku eksmisji. Powinien także przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu, że się na to zgadza. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Jeśli interesują Cię mieszkania inwestycyjne na wynajem, koniecznie sprawdź ofertę w Trójmieście. Deweloper z Gdyni to gwarancja atrakcyjnej lokalizacji i wysokiej jakości wykończenia lokalu.