Strona główna Blog Jak stworzyć dobrą umowę najmu? Poradnik dla inwestora
iStock-505293246-min.jpg
27.09.2020

Jak stworzyć dobrą umowę najmu? Poradnik dla inwestora

Wynajem mieszkania wiąże się nie tylko z profitami finansowymi, ale także z obowiązkami. Warto przede wszystkim zadbać o dobrą umowę najmu, która pozwoli zabezpieczyć interesy inwestora. Jak wygląda taki dokument i jakie kwestie warto w nim zawrzeć, aby w razie kłopotliwych lokatorów szybko je rozwiązać?

Wynajem mieszkania w Gdańsku czy każdym innym mieście powinien być odpowiednio udokumentowany. Zanim podpiszemy umowę najmu, warto wiedzieć, jakie opcje mamy do wyboru. Zgodnie z polskim prawem obowiązują dwa rodzaje najmu lokali mieszkalnych uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów:

  • najem zwykły,
  • najem okazjonalny.

Czym się różnią? W dużym skrócie: najem zwykły bardziej zabezpiecza lokatora, a okazjonalny –   wynajmującego.

Umowa najmu zwykłego a okazjonalnego – co je różni?

Umowę zwykłą zawiera się na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania w Gdyni lub innym mieście i planujemy je wynająć na dłużej niż rok, umowa powinna być spisana na piśmie. Gdy tego nie dopilnujemy, automatycznie uznaje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony. W takim przypadku na właścicielu ciążą rygorystyczne przepisy ograniczające m.in. możliwość podwyżki czynszu i wypowiedzenia umowy. Może to oznaczać problem z eksmisją najemcy po wypowiedzeniu albo wygaśnięciu ustaleń.

Natomiast umowa najmu okazjonalnego dotyczy tylko mieszkań prywatnych  i zawiera się ją na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Dokument musi być zawarty w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Jednym z warunków umowy jest zgłoszenie jej do urzędu skarbowego, a tym samym odprowadzanie należnego podatku. Nie dopełnienie tego wymogu utrudnia skorzystanie ze skróconej procedury eksmisyjnej. Umowa najmu okazjonalnego daje większą elastyczność w kształtowaniu zapisów dotyczących praw i obowiązków obu stron.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Bez względu na to, czy chodzi o wynajem kameralnego mieszkania na osiedlu Rumia, apartamentu w stolicy czy kawalerki w niewielkiej miejscowości zawsze warto sporządzić i podpisać umowę. To zabezpieczenie naszych interesów i spokojna głowa, nawet w razie ewentualnych kłopotów z lokatorami.

W dobrej umowie najmu znajduje się:

  • data zawarcia umowy,
  • strony umowy (dokładne dane osobowe najemcy i wynajmującego, czyli:  imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres, pod którym są zameldowani lub pod którym przebywają),
  • opis przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego lokalu (położenie, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń). Warto dokładnie opisać meble, AGD czy sprzęt elektroniczny oraz ich stan na dzień wynajmu,
  • okres, na jaki zawarto umowę,
  • wysokość czynszu i ewentualnych innych opłat (rachunki, garaż, internet) oraz termin i forma płatności,
  • data wydania lokalu najemcy do korzystania,
  • zapewnienie najemcy, że będzie utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w należytym stanie, a po zakończeniu umowy najmu odda wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym,
  • zapewnienie najemcy, że lokal będzie wykorzystywał wyłącznie do celów mieszkaniowych,
  • możliwości wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia,
  • wysokość kaucji oraz termin jej wpłaty oraz późniejszego zwrotu. Dobrze jest dodać informację o potrąceniu z kaucji w razie ewentualnych szkód.

Jeśli chodzi o kaucję, to w przypadku najmu okazjonalnego nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Dla najmu zwykłego jest to 12-krotność. W praktyce  pobiera się kaucję w wysokości jedno- lub maksymalnie dwumiesięcznego czynszu. Kaucję należy zwrócić najemcy (uwzględniając ewentualne potrącenia) w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego – wymagane załączniki

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć odpowiednie dokumenty dodatkowe. To trzy istotne oświadczenia od najemcy i właściciela lokalu:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu o tej treści, opatrzonym urzędowo potwierdzonym podpisem właściciela,
  • oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  • oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w wyżej opisanym oświadczeniu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w tym lokalu. Warto wiedzieć! Wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia podpisu pod takim oświadczeniem.

Gdyby najemca nie mógł zamieszkać w lokalu wskazanym w oświadczeniu, np. w wyniku sprzedaży nieruchomości innej osobie, ma on obowiązek w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w wypadku eksmisji. Powinien także przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu, że się na to zgadza. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Jeśli interesują Cię mieszkania inwestycyjne na wynajem, koniecznie sprawdź ofertę w Trójmieście. Deweloper z Gdyni to gwarancja atrakcyjnej lokalizacji i wysokiej jakości wykończenia lokalu.

wstecz

Zobacz pozostałe Blog

30 marca 2021

Rodzina 2+2 – jaki metraż mieszkania będzie najlepszy?

Według statystyk najpowszechniejszym modelem rodziny w Polsce jest 2+2,...

26 marca 2021

Flip mieszkaniowy – czym jest i czy się opłaca?

Inwestycje w nieruchomości pozwalają zabezpieczyć swój kapitał, a także...

20 marca 2021

Mieszkanie na kredyt czy wynajem – co bardziej się opłaca?

Osoby poszukujące własnego miejsca do życia w pewnym momencie stają przed...

15 marca 2021

Bezpieczne mieszkanie w bloku – jakie systemy alarmowe i zabezpieczenia wybrać?

Pozostawianie mieszkania bez ochrony na czas nieobecności domowników stanowi...

15 marca 2021

Mieszkanie inwestycyjne – definicja

Wiele osób zastanawia się nad tym, jak najlepiej ulokować swój kapitał. Dużym...

10 marca 2021

Inwestowanie w mieszkania – jak robić to skutecznie?

Perspektywa osiągnięcia dwucyfrowej stopy zwrotu kusi potencjalnych inwestorów do...

09 marca 2021

7 EKO-rozwiązań w nowoczesnym budownictwie

Ekologiczny styl życia stał się nie tyle modny, co konieczny. Coraz więcej ludzi...

06 marca 2021

Czym powinno wyróżniać się mieszkanie przyjazne seniorom?

W branży mieszkaniowej od czasu do czasu pojawiają się głosy, że...

02 marca 2021

5 powodów, dla których warto zrezygnować z wynajmu na rzecz zakupu własnego mieszkania

Konieczność wniesienia przynajmniej 10% wkładu własnego do zakupu mieszkania na...

02 lutego 2021

5 powodów, dla których warto zdecydować się na zakup mieszkania w pobliżu natury

Mieszkanie w pobliżu zieleni wcale nie musi oznaczać ucieczki za miasto....

28 stycznia 2021

Osiedla przyjazne dzieciom – na co warto zwrócić uwagę?

Priorytety zmieniają się wraz z wiekiem i sytuacją rodzinną. To, co ma...

25 stycznia 2021

Firma w mieszkaniu – czy warto zdecydować się na to rozwiązanie?

Wiele osób, które zakładają działalność gospodarczą decyduje się zarejestrować ją...

  • 2006
  • 2007
  • 2008
  • 2009
  • 2010
  • 2011
  • 2012
  • 2013
  • 2014
  • 2015
  • 2016
  • 2017
  • 2018
  • 2019
  • 2020